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Lors d’un bref procès de moins de deux jours, les 13 et 14 avril à Shenzhen, Xu Jiayin 许家印, fondateur du conglomérat immobilier China Evergrande Group, (恒大集团 hengda jituan), créé à Canton en 1996, aujourd’hui en faillite, a exprimé des remords publics et plaidé coupable de huit chefs d’accusation, notamment ceux de détournement de fonds ; de levée de fonds frauduleuse et de collecte illégale de dépôts publics.

Xu, dont le verdict et la peine seront prononcés ultérieurement, risque la prison à vie.

C’est en tous cas ce qu’a déclaré Xinpeng Zhu, avocate au cabinet Rongying de Shanghai, qui représentait les investisseurs de la dette d’Evergrande. Elle ajoutait que, « compte tenu des sommes en jeu, du nombre de victimes et de l’impact social sans précèdent, le verdict permettra d’apaiser la colère du public.  »

Rien n’est moins sûr.

Pour les créanciers nationaux et étrangers de l’entreprise en défaut de paiement de 300 milliards de $, symbole d’un dysfonctionnement systémique de la croissance chinoise, le réconfort sera au mieux de pure forme.

Sur les réseaux sociaux, le scepticisme du public.

Sur WeChat, le blogueur 小干体 - Xiao gan ti - qui glose régulièrement sur divers sujets de société, a, le 16 avril mis en ligne un article intitulé « Les huit crimes impardonnables de Xu Jiayin 许家印：八罪不赦. »

L’auteur écrit en substance que la reconnaissance de culpabilité de Xu, le procès expéditif d’un jour et demi et le manque de publicité qui l’a entouré, laissent penser qu’un accord a été conclu au préalable. En somme, Xu endosserait la responsabilité, alors même que d’innombrables autres complices ayant tiré profit des malversations d’Evergrande, resteraient inconnus et impunis.

Compte-tenu de la vaste portée financière du naufrage et de la manière dont le procès a été expédié sans bruit médiatique, le soupçon est légitime. L’auteur rajoute que Xu ayant exprimé ses remords avant même le procès, conforte son hypothèse d’un arrangement en amont d’une comparution qui ne fut qu’une mise en scène. « Plus les choses sont étouffées 越被掩盖, plus les crimes sont graves 罪行就越严重 » écrit avec justesse 小干体.

Au passage, il prend des risques en soulignant que Xu était aussi lié au Parti dont il était le responsable délégué au sein d’Evergrande, laissant supposer, mais sans citer de noms, que ceux de l’appareil qui ne l’avaient pas dénoncé auraient pu profiter des malversations dont Xu s’accuse pour les protéger.

小干体 - Xiao gan ti n’est pas le seul à commenter le très discret procès de Xu, la semaine dernière à Shenzhen.

Critique voilée du « Rêve »

et de la « Nouvelle Ère. »

Le compte WeChat 摩登中产 (Modeng - transcription phonétique de « Moderne » - et zhongchan - classe moyenne - ce qui donne « Classe moyenne moderne » - a publié une pièce critique à peine voilée du slogan de Xi Jinping qui place ses mandats sous le rêve 梦d’une Nouvelle Ère 新时代.

L’auteur émaille son texte de détails sur la jeunesse de Xu, « son éthique de travail implacable » - allusion à la férocité de la lutte anticorruption de Xi Jinping - et « l’ambition démesurée qui lui a valu un succès fulgurant, mais qui a aussi causé sa perte. »

On y lit : 1) Que «  Xu vénérait les règles, mais qu’il s’en est affranchi  » - rappel de la transgression de Xi Jinping qui, en 2018, avait fait supprimer la limite constitutionnelle à deux mandats présidentiels ;

2) « Qu’il applaudissait à la renaissance - 复兴- de la Chine tout en s’emparant de tout le marché immobilier - le sous-entendu évoquait la mainmise sans partage de Xi Jinping sur tous les rouages de l’appareil  » ;

3) « Qu’il rêvait de laisser une trace indélébile dans l’histoire, se croyant l’artisan d’une époque, alors que c’est l’époque qui a mis fin à la sienne  » - mise en garde habituelle des détracteurs de Xi Jinping qui, dans l’appareil, préviennent d’un possible retour de flammes contre l’excès d’affirmation de puissance autocrate.

Un autre auteur de WeChat dénommé 装看见 - zhuang - faire semblant & kanjian - voir - ce qui donnerait « Se flatter de voir  » -, va au cœur du sujet : « Où sont passés les 2400 milliards de Yuan d’Evergrande ? 恒大集团的2.4万亿元人民币都去哪儿了？

Une analyse sans concession.

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« La dette colossale d’Evergrande, s’élevant à 2 400 milliards de yuans est le résultat de détournements systématiques. 1) Xu Jia Yin et sa famille, furent les bénéficiaires de plus de 7,3 milliards de $ de dividendes entre 2009 et 2022 transférés vers des comptes offshore ou utilisés pour des achats de luxe (propriétés immobilières, jets privés et yachts)  ; »

2) « Des sommes colossales ont été dilapidées dans des investissements hasardeux et déficitaires (Achat de clubs de football, divertissements, usines de véhicules électriques mal gérées, marques d’eau minérale).  »

3) « Contrainte de contracter de nouvelles dettes toujours plus onéreuses simplement pour rembourser les anciennes, l’entreprise s’est enfoncée dans une spirale d’endettement. »

Et, surtout, 4) « Evergrande s’est livrée à une fraude organisé en surestimant ses revenus pour émettre des obligations survalorisées et en détournant des fonds pour maintenir une façade de puissance financière, alors même que le groupe était au bord de la faillite.  »

L’auteur se penche ensuite sur l’époque qui a rendu possible de tels excès, accusant Xu et nombre de ses pairs d’avoir attribué à leur seul génie personnel, leurs gains exceptionnels durant le boom immobilier chinois issu de l’exode rural.

Enfin, l’article oppose ce qu’il décrit comme l’hubris et l’imprudence de Xu à la clairvoyance et au pragmatisme du promoteur immobilier Pan Shiyi 潘石屹 à la tête avec son épouse américaine d’origine chinoise Zhang Xin 張欣, des projets immobiliers du groupe SOHO.

Alors que l’appareil a expédié le procès de Xu Jiayin à Shenzhen, passant sous silence l’enchevêtrement des tentacules de l’appareil compromises dans le scandale, l’Annexe analyse les longues racines de la crise en prenant appui sur le témoignage de première main de Pan Shiyi.

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ANNEXE.

Pan Shiyi, ancien PDG de SOHO. Les longues racines de la crise immobilière.

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SOHO est l’acronyme pour « Smart Office, Home Office » qui décrit le concept de regrouper dans un même espace immobilier des résidences de luxe et des bureaux.

En Chine, SOHO assure sur le développement immobilier de plus de cinq millions de mètres carrés de surfaces commerciales et de logements de standing dans les quartiers d’affaires centraux de Pékin et de Shanghai. Ses projets sont réputés pour leur design moderne signé par des architectes de renom tels que l’Irakienne Zaha Hadid et le Japonais Kengo Kuma.

Depuis 2012, le Groupe a officiellement opté pour une stratégie commerciale de long terme dite de « Construire pour conserver - 建筑要保护 » tournant en théorie le dos à la spéculation immobilière.

Pour autant, au moment du procès de Xu Jiayin, il serait erroné de dire que SOHO a echappé à la crise qui frappe tous les promoteurs immobiliers du pays. Le jugement le moins négatif qu’on puisse porter est que Pan Shiyi 潘石屹à la tête du groupe avec son épouse américaine d’origine chinoise Zhang Xin 張欣, avaient bien avant les autres anticipé le risque d’un marasme.

À partir de 2014, lors des premiers symptômes d’un ralentissement sont apparus, ils vendirent plusieurs actifs importants ayant à l’époque généré plus de 30 milliards de yuans (4,1 milliards de dollars). Après qu’un projet de rachat de SOHO China par le gestionnaire d’actifs BlackStone, n’eut pas abouti en 2022, les deux se retirèrent de leurs fonctions à la direction du groupe.

En mars 2026, Pan a fait l’acquisition de cinq propriétés dans l’Upper East Side de Manhattan pour 62,5 millions de dollars. Lui et sa femme résident désormais à New York.

Mais Pan est probablement un des praticiens du secteur parmi les mieux placés pour en analyser les dysfonctionnements et les risques.

Les racines systémiques de la crise.

Le 21 avril 2026, Pan publiait sur WeiBo, réseau social contrôlé par l’État, un long essai qui décrivait le secteur immobilier chinois comme une « pyramide de Ponzi  ».

C’est-à-dire un montage financier frauduleux du nom de son inventeur italien Charles Ponzi qui de 1919 à 1920 avait consisté à rémunérer les investisseurs par les fonds des nouveaux entrants. L’escroquerie fut mise à jour quand les entrants ne suffirent plus à rémunérer les précédents investisseurs.

L’analyse de Pan remonte à la fin des années 1990 quand, dit-il, une malhonnêteté systémique (du pouvoir) a transformé le boom immobilier national issu de l’exode rural en une crise de plusieurs milliards de yuans.

En 1998, un premier virage aménagea le droit de propriété du pouvoir communiste sur l’immobilier et le foncier, en autorisant les particuliers à acheter et à vendre des biens immobiliers sous le régime de baux emphytéotiques de 70 ans pour les résidences privées.

Dans ce nouveau cadre plus souple initié par le pragmatisme de Deng Xiaoping, la demande de logements devint le moteur, non seulement de la construction, mais également de la croissance économique du pays. Les banques multiplièrent les prêts hypothécaires directs aux acquéreurs, passant d’un système de financements alloués aux promoteurs à des prêts sans intermédiaire aux acquéreurs dont l’apport initial exigé était d’abord prudemment fixé à 50 %.

Au fil du temps, ces exigences ont été assouplies. Des seuils d’investissement plus bas ont ouvert l’éventail des acheteurs, favorisant mécaniquement la hausse continue des prix.

Pan décrit des pratiques ultérieures qui permirent à certains acheteurs d’obtenir des prêts hypothécaires avec un apport minimal, voire nul. Lui-même dit s’être opposé à ces dérives laxistes lors d’un débat à la télévision d’État en arguant que la suppression de l’apport personnel exigé des acheteurs augmenterait considérablement les risques. Ses propos avaient été censurés.

Dans la marche vers le marasme immobilier, Pan identifie une deuxième bascule structurelle liée à la notion de « réserve foncière ». Celle-ci désigne l’acquisition légale de terrains par les autorités locales au niveau du comté (inclus) ou supérieur, chargées d’assurer la gestion du patrimoine foncier.

Le but officiel était de réguler le foncier, de promouvoir son utilisation rationnelle, notamment d’identifier des terrains constructibles appartenant à l’État, inexploités ou sous-utilisés et, en même temps, de garantir les droits et les intérêts des propriétaires fonciers.

Au passage, le contrôle du foncier par les pouvoirs locaux installa mécaniquement une connivence objective avec les promoteurs intéressés par la possibilité octroyée aux appareils locaux de lever des capitaux à leur profit dont l’ampleur était directement liée à la richesse de la réserve foncière. Le mécanisme passait même par des introductions en bourse et des émissions d’obligation.

Pour Pan, les collectivités locales, les promoteurs, les banques et les acquéreurs formèrent une structure de connivence objective dont la survie dépendait, comme dans une pyramide de Ponzi, de l’expansion continue des projets.

Les promoteurs comptaient sur les recettes des nouvelles ventes pour honorer leurs engagements. Les collectivités locales dépendaient des ventes de terrains pour financer leurs dépenses publiques. Les acquéreurs qui anticipaient les hausses des prix, considéraient l’immobilier comme leur principal placement d’épargne.

Les banques enfin, finançaient l’ensemble de la pyramide, notamment les prêts aux promoteurs, les prêts hypothécaires aux acquéreurs et les produits d’investissement liés à l’immobilier.

Le système fonctionnait tant que les prix continuaient d’augmenter et que de nouveaux acteurs entraient sur le marché. Si l’un de ces éléments ralentissait ou s’arrêtait, des tensions de financement apparaissaient rapidement. En bref, le secteur paraissait stable en apparence. En réalité, il dépendait de son expansion continue.